给银行作抵押的房屋是否可以购买？应注意什么 问题？

买新房遇抵押房？学会这几招，避开“钱房两空”风险

房地产行业向来是典型的资金密集型领域，为了盘活资金链，开发商常会将正在建设的工程项目抵押给银行以获取融资支持。这就导致一个普遍现象：购房者看中的许多新房，其实都处于被抵押给银行的状态。只有极少数实力雄厚的开发商，会在对外销售前先还清银行贷款，提前解除房屋抵押。文章源自法随行北京律师网_免费咨询_法随行-https://www.fasuixing.com/question/14579.html#post-14580

不少购房者一听到“抵押房”就心生顾虑，其实被抵押的房产并非不能买，关键在于交易过程是否合规。根据原《担保法》第二十三条规定：“保证期间，债权人许可债务人转让债务的，应当取得保证人书面同意，保证人对未经其同意转让的债务，不再承担保证责任。” 这意味着，开发商要出售已抵押的房产，必须事先获得抵押权人（也就是抵押银行）的书面同意，这是法定的前提条件。文章源自法随行北京律师网_免费咨询_法随行-https://www.fasuixing.com/question/14579.html#post-14580

不过《民法典》对这一规定进行了调整，明确抵押物对外销售不再必然需要抵押权人事先同意，但同时强调“抵押人与抵押权人另有约定的除外”。而银行出于风险防控考虑，几乎都会在与开发商签订的抵押合同中注明：“房产对外销售需经银行书面同意”。所以，购房者在买房时，务必先确认房产抵押状态及银行是否许可销售。文章源自法随行北京律师网_免费咨询_法随行-https://www.fasuixing.com/question/14579.html#post-14580

为了牢牢守住自身权益，购房者第一步就要主动核实房屋抵押情况。可以直接向售楼人员详细询问：所购房屋是否存在抵押？是否已取得银行的销售许可？并要求开发商出示银行同意销售的书面函件。即便销售人员承诺房屋无抵押，也不能掉以轻心，最稳妥的方式是到当地不动产登记中心现场查询。如今，多数地区的房管部门官网会同步公示开发商房源信息，其中就包含房屋抵押状态，购房者足不出户就能在线核查，省时又高效。文章源自法随行北京律师网_免费咨询_法随行-https://www.fasuixing.com/question/14579.html#post-14580

如果确认购买的是已抵押房产，只要做好两个关键操作，就能大幅降低因开发商逾期还贷导致房屋被拍卖的风险，最大程度避免“钱房两空”。文章源自法随行北京律师网_免费咨询_法随行-https://www.fasuixing.com/question/14579.html#post-14580

第一招，将购房款汇入银行监管账户。银行同意开发商销售抵押房产时，通常会附加一个核心条件：“房屋销售款需纳入银行监管，优先用于偿还开发商的贷款”。一旦开发商还清对应贷款，房屋所设的抵押权自然就会解除。因此，购房者在付款前，一定要向开发商确认收款账户是否为抵押银行的指定监管账户，为了确保万无一失，最好直接联系抵押银行进行核实。把房款打入监管账户，相当于给资金上了一道“安全锁”，能直接推动抵押权的消除。文章源自法随行北京律师网_免费咨询_法随行-https://www.fasuixing.com/question/14579.html#post-14580

第二招，购房后尽快完成网签备案。在当前多数地区的房管操作流程中，未经抵押权人同意的抵押房产，是无法办理网签备案的。也就是说，只要顺利完成网签备案，就从侧面证明房屋销售已获得银行许可，交易基础是合规的。更重要的是，从司法实践来看，已网签备案的房屋，在开发商面临债务纠纷、财产被拍卖时，往往会被司法机关排除在拍卖范围之外。即便房屋被列入拍卖名单，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，购房者也有权提出执行异议。文章源自法随行北京律师网_免费咨询_法随行-https://www.fasuixing.com/question/14579.html#post-14580

只要满足三个条件——在房屋被查封前已签订合法有效的购房合同、购房者在本地区无其他住房（或该房屋为唯一住房）、已支付大部分购房款且愿意将剩余房款交由法院执行，购房者就能在开发商的所有债权人中获得优先受偿权，稳稳保住自己的房子。总之，面对抵押房不必盲目拒绝，只要摸清规则、做好防范，就能安全避开风险，顺利实现购房计划。文章源自法随行北京律师网_免费咨询_法随行-https://www.fasuixing.com/question/14579.html#post-14580 文章源自法随行北京律师网_免费咨询_法随行-https://www.fasuixing.com/question/14579.html#post-14580