签完购房合同、交完首付，国家出台新政，失去购房资格，是否可以退房？是否需要承担违约责任？

政策突变丧失购房资格，房款能退吗？

国家政策的调整往往会对房地产行业产生连锁影响，从项目开发、房屋销售到金融贷款等各个环节都可能被波及。这就导致一种常见现象：购房者签了购房合同，交了定金甚至付了首付，却因新政策出台突然丧失购房资格，无法继续履行交易。而当他们提出退房退钱的诉求时，常常会陷入进退两难的境地。文章源自法随行北京律师网_免费咨询_法随行-https://www.fasuixing.com/question/14585.html#post-14586

面对购房者的退房请求，开发商往往会找各种借口推脱，即便松口同意退房，也多半会依据合同条款扣下定金，或是要求购房者承担一笔违约金。这种纠纷在各地并不少见，甚至曾引发多起集体维权事件。尤其在“商办房”被纳入限购范围的阶段，这类矛盾更为突出——不少购买商办房的群体本就不具备普通住宅的购房资格，正是看中商办房此前不受限购约束才选择入手，政策的突然转向让他们直接失去了购买资格。文章源自法随行北京律师网_免费咨询_法随行-https://www.fasuixing.com/question/14585.html#post-14586

有购房者认为，这种政策突变属于“不可抗力”，理应免除自己的责任。但法律对不可抗力有着严格界定，特指在合同签订时“不能预见、不能避免且不能克服”的客观情况。而房地产行业受政策调控影响较大，国家政策存在调整可能，这在签订购房合同时本就属于应当预见的风险范畴，并不符合不可抗力的构成要件。文章源自法随行北京律师网_免费咨询_法随行-https://www.fasuixing.com/question/14585.html#post-14586

不过，若因政策突然变动导致合同无法履行，却让任意一方独自承担全部责任，显然有失公平。因此，在司法实践中，多数法院会以“情势变更”为由作出判决——这种情况属于不可归责于买卖双方的客观变化，法院通常会支持购房者解除合同、退房退款的请求。只要购房者本身没有其他违约行为，双方就无需向对方承担违约责任，各自承担因合同解除产生的相应损失即可。文章源自法随行北京律师网_免费咨询_法随行-https://www.fasuixing.com/question/14585.html#post-14586 文章源自法随行北京律师网_免费咨询_法随行-https://www.fasuixing.com/question/14585.html#post-14586