二手房如何简单核查卖方卖房的合法性？

买二手房先避坑！3步核查卖方卖房是否合法
我国法律明确规定，要是和没有卖房主体资格、无权处置房产的人签了购房合同，这份合同要么是无效的，要么效力处于待定状态。无效合同哪怕条款写得再细致，也没有任何法律效力，对买卖双方都没有约束作用；而效力待定的合同，一旦真正有权处分房产的人不认可，最终也会被认定为无效。
所以，搞清楚卖房的主体是谁、对方有没有合法的房产处分权，直接关系到购房合同最终是否有效。购房者在看中房源、准备签合同，尤其是打算交定金或首付之前，一定要先把卖方的合法性核查清楚。那么，普通购房者该怎么简单高效地做这件事呢？核心就是做好以下三步核查。
第一步，核查身份，锁定卖方真实“身份”。购房者要主动要求卖方提供合法的身份证件，核心是居民身份证原件。如果卖方已婚，务必核验夫妻双方的身份证原件，还有结婚证也不能漏掉，要仔细核对身份证上的号码、照片，确认到场签约的就是证件本人。现实中曾发生过这样的案例：丈夫找了个和妻子长相相似的人冒充配偶，瞒着妻子把房子卖了，最后法院判决这笔卖房交易无效，买方竹篮打水一场空。
要是遇到卖方是受他人委托卖房的情况，因为房产属于重大资产，各地房管部门在办理过户时，基本都要求提供经过公证的授权委托书。所以签约时，购房者最好坚持要求对方出示公证过的授权文件。如果对方拿不出公证授权，一定要通过多种有效方式确认委托关系真实存在，比如联系产权人本人核实，并且全程留存好相关证据，避免日后产生纠纷。
第二步，核查房产权属，确认“房证匹配”。简单说就是核验不动产权证书（也就是以前的房屋所有权证），而且必须看原件，不能只看照片或复印件。首先看发证机关，只有当地政府的不动产权登记中心，或者改革前的政府房屋管理部门颁发的证书，才是具有法律效力的正规产权证书。像乡镇政府、景区管委会、村委会这类单位发的证，就算外观和内容做得和正规证书一样，也是无权机关出具的，不具备合法性。同时，要仔细核对证书上的房屋地址、房号，以及产权人姓名、身份证号码，确保和卖方身份信息完全一致。
第三步，核查权属完整性，排除“隐形风险”。这一步要重点确认房屋是否存在抵押、查封、共有、出租等影响交易的情况。关于抵押，产权证书上通常会有附注说明，但为了保险，最好还是亲自到当地房管部门查询，同时顺便核实房屋有没有被查封、冻结。现在很多地方的政府官网都有便民查询通道，不过查询时一定要确认是官方平台，亲自操作核验，别轻易相信卖方或中介的口头说法。如果房屋有抵押，要问清楚抵押权人是谁、还欠多少欠款，交易合同里必须明确约定，如何保证购房款优先用来偿还抵押债务，以及及时办理解押手续。
对于共有情况，如果产权证书上明确写了共有人，那必须经过所有共有人一致同意才能交易。要是证书上没标注共有人，主要分两种情况处理：一是夫妻共有房产但只写了一方名字，买二手房时，不管房子是夫妻共有还是一方个人所有，都建议让另一方出具书面同意证明，内容明确“该房屋系XX一方财产，本人对出售事宜知情并同意”；二是如果卖方说自己是单身，要查看其户口簿、离婚证，同时让对方出具单身承诺书。虽然这样不能完全避免卖方“隐婚”卖房的风险，但只要购房者能拿出证据证明自己尽到了核查义务，就可以适用“善意取得”制度，保证买卖合同有效，所以这些核查步骤和证据留存都不能少。
至于房屋是否出租，最直接的办法就是去房屋现场查看使用情况，留意细节是否和卖方、中介的描述一致。如果确实处于出租状态，一定要看租赁合同，明确租赁期限、租金等细节，最好能和承租人当面沟通，了解实际租赁情况和房屋使用状况，以及承租人是否有购买意向。因为承租人依法享有优先购买权，为了避免后续纠纷，最好让承租人签署书面的《放弃优先购买权承诺书》。 文章源自法随行北京律师网_免费咨询_法随行-https://www.fasuixing.com/question/14593.html#post-14594