上海某物业顾问有限公司诉周某某居间合同纠纷案

——《民法典》中 “跳单” 规定的要件分析及实务审查要点

案例信息

2023-07-2-123-004 / 民事 / 中介合同纠纷 / 上海市第二中级人民法院 / 2021.02.26 /（2021）沪 02 民终 342 号 / 二审

关键词

民事；居间合同；“跳单” 行为；违约责任

裁判要旨

二手房买卖中，委托人（买方或卖方）在与中介人建立中介合同关系后，利用该中介人提供的交易机会或媒介服务，通过其他中介人或者直接与交易方订立房屋买卖合同，应向该中介人承担违约责任。在认定是否构成 “跳单” 的审查中，应充分考虑中介合同履行的信息不对称的特点，从衡平各方利益的角度，综合作出判断。

案例详情

基本案情

2020 年 1 月 5 日至 13 日，上海某物业顾问有限公司（以下简称某物业顾问公司）向周某某推荐了数套房屋，并于 13 日带周某某及其母亲江某某看了涉案房屋，当日即与周某某签署了《看房确认书》。看房确认书中确认了双方权利义务、某物业顾问公司独家居间人的地位，并约定如周某某与出售方签订买卖合同（无论通过何种渠道成交），应按该房地产售价的 2% 支付 “报告居间报酬”，且实际成交后需另行支付 2% 的 “媒介居间报酬”。2020 年 1 月 15 日，周某某的母亲与涉案房屋卖方在某房产经纪事务所的居间下签约成交，约定各付佣金总房价款（414 万元）的 1%。

原告某物业顾问公司诉至法院，要求周某某支付涉案房屋售价 2% 的佣金及利息。

被告周某某辩称，其并未购买涉案房屋，故不同意支付佣金及利息。

审理中，周某某称其并非实际成交人，认可其母亲最终选择某房产经纪事务所成交是因为其佣金较低，并称在某物业顾问公司带看之前，某房产经纪事务所已经带其母亲看过涉案房屋，但并未提供充分且真实有效的证据。

上海市嘉定区人民法院于 2020 年 9 月 23 日作出（2020）沪 0114 民初 14365 号民事判决：被告周某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某物业顾问有限公司佣金人民币 20,000 元。判决后，被告不服，提起上诉。上海市第二中级人民法院于 2021 年 2 月 26 日作出（2021）沪 02 民终 342 号民事判决：驳回上诉，维持原判。

裁判理由

法院生效裁判认为，周某某行为符合 “跳单” 的构成要件，故应向某物业顾问公司支付佣金。

理由如下：

一、周某某行为符合 “跳单” 的构成要件

委托人接受了中介人的服务。

这是认定是否构成 “跳单” 的前提条件。即双方中介合同已经生效且中介人已经提供了交易机会和媒介服务。本案中，某物业顾问公司与周某某签订的《看房确认书》约定了中介事项、权利义务，符合中介合同的法律特征，应认定为中介合同。文章源自法随行北京律师网_免费咨询_法随行-https://www.fasuixing.com/16420.html
委托人利用了中介人提供的信息机会或者媒介服务。文章源自法随行北京律师网_免费咨询_法随行-https://www.fasuixing.com/16420.html

这是判断委托人的行为是否构成 “跳单” 的核心要件。具体考量如下：文章源自法随行北京律师网_免费咨询_法随行-https://www.fasuixing.com/16420.html

关于委托方（买方或卖方）是否独家委托，委托条件如何。本案中，涉案房屋的卖方虽并未独家委托某物业顾问公司出售涉案房屋，但周某某也未提交涉案房屋在某房产经纪事务所挂牌的信息。根据看房确认书，周某某同意某物业顾问公司作为其购买涉案房屋的独家中介人。其在庭审中辩称其在签订该确认书时并未查看其内容，但其作为一个完全民事行为能力人在签约时应有仔细查看条款的审慎义务，且应对自己的行为承担相应的法律后果。文章源自法随行北京律师网_免费咨询_法随行-https://www.fasuixing.com/16420.html

关于哪个中介先行提供的房源信息、先行带看房屋。某物业顾问公司带看时间为 2020 年 1 月 13 日，周某某庭后补充举证了 1 月 8 日某房产经纪事务所的带看确认书，该带看确认书中并无某房产经纪事务所盖章，且根据其陈述可重新提交盖章的确认书，表明其可随时取得该确认书。此外，其亦无法提供某房产经纪事务所介绍房屋及带看过程的其他证据，人民法院无法仅依据周某某提交的该份带看确认书认定某房产经纪事务所在某物业顾问公司带看之前已经为江某某带看过涉案房屋。

关于实际成交合同的签约主体及时间。周某某抗辩，系其母亲而非其购买的涉案房屋，但涉案看房确认书第二条第 3 款明确约定，确认书甲方包含甲方本人或甲方之代理人、亲属、委托人、雇主等关联人。涉案房屋实际成交的买受人江某某系周某某母亲，且周某某亦认可某物业顾问公司带看涉案房屋时其和其母亲均在场。且在某物业顾问公司带看之后 2 天，周某某的母亲就与卖方签订了买卖合同。

委托人绕开中介人直接订立合同。

这是 “跳单” 行为的表现形式。该表现形式主要有以下三种：文章源自法随行北京律师网_免费咨询_法随行-https://www.fasuixing.com/16420.html

（1）不通过中介，委托人直接与合同相对方签约；文章源自法随行北京律师网_免费咨询_法随行-https://www.fasuixing.com/16420.html

（2）委托方通过其他报价更低的中介方与合同相对方签约；文章源自法随行北京律师网_免费咨询_法随行-https://www.fasuixing.com/16420.html

（3）委托方将信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方签约。文章源自法随行北京律师网_免费咨询_法随行-https://www.fasuixing.com/16420.html

本案中，涉案看房确认书约定的佣金为包含报告中介和媒介中介共为房屋售价的 4%，而周某某陈述江某某购买涉案房屋实际支付的佣金为 2 万元，但其举证的佣金确认书并无中介方盖章，实际 2 万元支付的对象亦非中介方。即便其实际支付了佣金 2 万元，该金额也不足总房价 414 万元的 0.5%，显著低于市场佣金价格。周某某亦自认最后选择某房产经纪事务所成交，是由于他们的佣金较低。

综上，人民法院根据双方举证及查明事实，有理由相信周某某在接受了某物业顾问公司的服务后，为了减少支付佣金，利用某物业顾问公司提供的交易机会，绕开某物业顾问公司另行委托他人成交，构成 “跳单” 行为。

二、周某某 “跳单” 行为的法律后果

合同法规定，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；中介人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。但是如果任由委托人看房后跳开中介人，则对中介人显属不公平，根据合同法规定和双方约定，如果委托人为了不交或少交佣金不正当地阻止佣金支付条件成就，如买卖双方私下成交或另行委托他人成交的，视为条件已成就，委托人应向中介人支付佣金。

根据涉案看房确认书的约定，周某某应支付交易价格的 2% 的报告中介佣金，但约定仅带看房屋即应按此标准支付佣金明显过高，且中介方在中介过程中应履行的义务内容包括提供有用的房源信息、带看房屋、协助双方商谈价格、协助办理贷款、协助办理产权过户手续等。而本案中，某物业顾问公司仅提供了房源信息和带看房屋，其余义务尚未履行，故人民法院酌定周某某应向某物业顾问公司支付佣金 2 万元，对逾期利息不再支持。