某投资公司诉某大酒店公司、某实业公司物权保护纠纷案 —— 证据采信应结合案件事实与社会生活一般常识综合判断

对于当事人提交的证据能否采信，应综合考虑案涉交易情况等相关事实，结合社会生活一般常识进行判断。

案例信息

2023-16-2-478-001 / 民事 / 物权保护纠纷 / 最高人民法院 / 2021.12.03 / （2021）最高法民再 144 号 / 再审

关键词

民事；物权保护；腾房；买卖不破租赁；综合案件事实；共同侵权

裁判要旨

对于当事人提交的证据《房屋租赁协议》能否采信，应综合考虑案涉房屋拍卖经过、当事人主张权利方式、证据提交时间等相关事实，结合社会生活一般常识进行判断。

案例详情

基本案情

某投资公司起诉请求：1. 某大酒店公司和某实业公司腾退案涉房屋；2. 某大酒店公司和某实业公司向某投资公司支付拒不实际交付房屋义务所导致的损失 1800 万元（暂计至 2011 年 2 月底止）；3. 某大酒店公司和某实业公司承担全部诉讼费用。

法院经审理查明：2008 年 12 月 31 日，长沙市岳麓区人民法院作出（2008）岳执字第 0521、0525 号民事裁定书，将被执行人某实业公司所有的 “某大酒店” 第 6-14 层房屋及第 15 层 324 平方米（以下简称案涉房屋）作价 3712 万元，抵偿被执行人某大酒店公司、某实业公司所欠申请执行人中国建设银行股份有限公司某支行（以下简称建行某支行）的债务共计 37118623.83 元。2010 年 9 月 17 日，建行某支行与某拍卖公司签订《房地产委托拍卖合同》，委托拍卖案涉房屋。2010 年 10 月 11 日，某拍卖公司对案涉房屋公开拍卖，竞买人某投资公司、黄某、徐某以 2440 万元拍得案涉房屋，同日签订《拍卖成交确认书》。2010 年 12 月 23 日，长沙市房屋产权管理局为某投资公司核发案涉房屋所有权证书。案涉房屋拍卖后，一直由某大酒店公司、某实业公司占有使用。本案一审中，经某投资公司申请，一审法院委托某房地产估价有限公司对房屋占用损失进行评估。

长沙市中级人民法院于 2013 年 7 月 25 日作出（2011）长中民三初字第 0227 号民事判决：一、某大酒店公司、某实业公司于判决生效后 15 日内将案涉房屋腾退交付某投资公司；二、某大酒店公司、某实业公司于判决生效后 15 日内赔偿某投资公司房屋占用损失 1105.19 万元（自 2010 年 10 月 11 日计算至 2013 年 1 月 28 日止）及利息损失，2013 年 2 月 1 日至房屋腾退之日的损失按 14025 元 / 天另行计算；三、驳回某投资公司其他诉讼请求。某投资公司、某大酒店公司、某实业公司均不服一审判决，提起上诉。湖南省高级人民法院于 2013 年 12 月 10 日作出（2013）湘高法民一终字第 156 号民事裁定：撤销一审判决，发回长沙市中级人民法院重审。重审期间，某大酒店公司提交落款日期为 2001 年 11 月 1 日的《房屋租赁协议》，法院未予采信。长沙市中级人民法院重审后于 2015 年 4 月 27 日作出（2014）长中民三重初字第 00120 号民事判决：一、某大酒店公司、某实业公司于判决生效后 15 日内将案涉房屋腾退交付某投资公司；二、某大酒店公司、某实业公司于判决生效后 15 日内赔偿某投资公司房屋占用损失（2010 年 10 月 11 日至 2013 年 1 月 28 日为 1105.19 万元，2013 年 1 月 29 日至房屋腾退之日按 14025 元 / 天另行计算）及利息损失；三、驳回某投资公司其他诉讼请求。某大酒店公司、某投资公司不服重审判决，提起上诉。湖南省高级人民法院于 2015 年 10 月 26 日作出（2015）湘高法民一终字第 283 号民事判决：一、撤销长沙市中级人民法院（2014）长中民三重初字第 00120 号民事判决；二、驳回某投资公司诉讼请求。某投资公司不服，向检察机关申请监督，最高人民检察院提出抗诉。最高人民法院于 2021 年 12 月 3 日作出（2021）最高法民再 144 号民事判决：一、撤销湖南省高级人民法院（2015）湘高法民一终字第 283 号民事判决；二、维持长沙市中级人民法院（2014）长中民三重初字第 00120 号民事判决。

裁判理由

法院生效裁判认为，本案争议焦点为：某大酒店公司依据落款 2001 年 11 月 1 日《房屋租赁协议》主张承租权应否支持；某大酒店公司、某实业公司应否腾退房屋、赔偿损失及损失计算方式。

（一）某大酒店公司于 2015 年 3 月本案发回重审后一审第二次开庭时，提交落款 2001 年 11 月 1 日《房屋租赁协议》，主张自 2001 年 11 月起与某实业公司存在租赁关系、享有承租权。法院对该《房屋租赁协议》不予采信，理由如下：

案涉房屋原属某实业公司，2008 年 12 月被法院裁定抵债给建行某支行，抵债过程中某实业公司、某大酒店公司均未主张该协议存在；2010 年 10 月房屋拍卖时，某大酒店公司已收到优先购买权通知，二公司仍未主张；本案第一次一审、二审及重审第一次开庭，二公司亦未提及，直至 2015 年 3 月重审第二次开庭才提交。依一般常识，若协议真实存在，二公司理应及时向建行某支行、某投资公司出示，长达四年审理中均未提交，明显不合常理。二公司以诉讼围绕拍卖效力争议为由未提交，缺乏合理依据，其提交的另案裁定书亦不足以佐证该理由，法院不予采纳。
某实业公司工商备案相近时期公章，与案涉协议公章存在明显差异，且该公司未举证证明 2001 年 11 月前后曾在其他场合使用同一枚公章，协议真实性存疑。
某实业公司系某大酒店公司控股股东，二公司法定代表人、住所地原均相同，存在关联关系；某大酒店公司代付利息、税费及支付往来款等事实，不足以证明协议真实。再审中提交的改制验资报告、公司章程等证据与争议焦点无关联，不予采信。
拍卖公司通知某大酒店公司行使优先购买权，系基于其实际占有房屋事实，不能据此认定租赁关系成立，亦不足以佐证协议真实性。

综上，某大酒店公司逾期提交协议无法作出合理解释，提交证据不足以证明协议真实性，法院对《房屋租赁协议》不予采信。原审判决认定协议真实，属证据采信与事实认定错误，应予纠正。

（二）案涉房屋经法院裁定抵债、拍卖后，产权已登记至某投资公司名下。本案系抗诉再审案件，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第五条，应适用当时法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第八条规定，某大酒店公司、某实业公司拒不交付、持续占用房屋，侵害某投资公司所有权，应承担侵权责任。某大酒店公司直接占有使用，应承担责任；某实业公司未向新权利人交付房屋，交由某大酒店公司占用并共同抗辩，应承担共同侵权责任。湖南省高级人民法院原审判决依据虚假租赁协议、适用买卖不破租赁原则驳回原告诉请，事实认定错误，应予纠正；长沙市中级人民法院（2014）长中民三重初字第 00120 号民事判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。