中山市某物业管理有限公司诉方某某物业服务合同纠纷案 —— 未签订物业服务合同但构成事实上的物业服务合同关系的，应缴纳物业费

案例信息

2023-16-2-121-006 / 民事 / 物业服务合同纠纷 / 广东省中山市中级人民法院 / 2022.03.31 /（2022）粤 20 民终 849 号 / 二审

关键词

民事；物业服务合同；事实物业服务关系；物业费；附属物业

裁判要旨

涉案商业楼虽不在物业服务合同约定的物业服务管理范围内，涉案商业楼所有权人也并非物业服务合同的相对方，但在物业公司已向涉案商业楼履行基本的养护、管理、清洁、安全保障等义务且涉案商业楼所有权人也长期未提出异议的情况下，双方形成事实上的物业服务合同关系，涉案商业楼所有权人应向物业公司缴纳物业费。

案例详情

基本案情

中山市某物业管理有限公司（以下简称某物业公司）诉称：该公司与某小区业委会签订有《物业服务合同》，涉案商业楼为上述小区的附属物业，根据上述合同约定，商铺每月的物业管理费标准为 3 元 / 平方米。2020 年 1 月，方某某从农业银行中山分行处取得涉案商业楼的所有权后，至今未缴纳过物业管理费，经多次催收无果，故某物业公司诉至法院，请求判令：方某某向某物业公司支付 2020 年 1 月至 2021 年 8 月的物业管理费 328089.6 元及违约金。

方某某辩称，涉案商业楼与某小区不属于同一物业管理区域，某物业公司与某小区业委会签订的《物业服务合同》对方某某没有法律约束力，某物业公司无权要求方某某支付物业管理费及违约金。

法院经审理查明：2016 年 7 月，某物业公司与某小区业委会签订《物业服务合同》，当中约定商铺按建筑面积 3 元 / 平方米 / 月标准收取，合同期至 2023 年 7 月 31 日。涉案商业楼（建筑面积：5468.16 平方米）位于某小区外围，两者均为中山市某科技发展有限公司（以下简称某发展公司）开发建设。后农业银行中山分行通过以物抵债方式从某发展公司处取得涉案商业楼后对外出售，公示的项目简介中明确涉案商业楼为某小区的附属商业设施，并提示竞拍人自行到物业管理公司调查核实。2020 年 1 月，方某某通过竞拍取得涉案商业楼所有权。在向方某某移交涉案商业楼前，农业银行中山分行按《物业服务合同》商铺的缴费标准，向某物业公司支付了 2019 年 1 月至 2019 年 12 月期间涉案商业楼的物业管理费。其后，因方某某拒绝向某物业公司缴交物业管理费，某物业公司组织方某某及某小区业主代表等商讨、协商，形成的会议纪要中载明：“1. 某小区商业街仍属某小区物业管理区域，施工前需向小区物业管理公司办理施工备案，服从物业公司合法管理。2. 有关某小区商业街拖欠物业管理费用，建议双方通过法律途径解决。3. 若双方对物业管理区域存有疑问的，可径向市住建局查询核实。”

广东省中山市第二人民法院于 2021 年 10 月 11 日作出（2021）粤 2072 民初 9372 号民事判决：方某某向某物业公司支付 2020 年 1 月 1 日至 2021 年 8 月 31 日期间的物业管理费 328089.6 元及违约金。宣判后，方某某不服，提出上诉。广东省中山市中级人民法院于 2022 年 3 月 31 日作出（2022）粤 20 民终 849 号民事判决：驳回上诉，维持原判。

裁判理由

法院生效裁判认为，本案的争议焦点为：一、涉案商业楼是否属于某物业公司的物业服务管理范围；二、《物业服务合同》对方某某是否具有法律约束力；三、方某某是否应当向某物业公司支付物业管理费及逾期缴费违约金。

第一，虽然《物业服务合同》中的物业名称及不动产登记资料显示，涉案商业楼不属于合同约定的物业服务管理范围，但综合原业主农业银行中山分行向某物业公司缴交物业管理费、某物业公司向方某某催缴及其后形成的会议纪要等事实，可以确认涉案商业楼处于某物业公司的实际物业管理区域范围内。

第二，《物业服务合同》的合同相对方虽为某物业公司与某小区业委会，仅对某物业公司及某小区业主具有法律约束力，但综合考虑：（一）农业银行中山分行作为涉案商业楼原权利人对某物业公司的服务管理无异议；（二）涉案商业楼拍卖时，公示中已明确涉案商业楼为某小区的附属商业设施，并提示竞拍人自行到物业管理公司调查核实；（三）会议纪要中明确 “某小区商业街仍属某小区物业管理区域，施工前需向小区物业管理公司办理施工备案，服从物业公司合法管理” 等事实，可以推定某物业公司与方某某已单独形成了事实上的物业服务合同关系，双方权利义务参照《物业服务合同》执行。

第三，如上所述，在某物业公司已向涉案商业楼履行基本的养护、管理、清洁、安全保障等义务后，方某某应参照《物业服务合同》约定每月向某物业公司缴纳物业管理费。