房屋租赁期间装饰装修物的处理规则

2023-16-2-111-007 / 民事 / 租赁合同纠纷 / 黑龙江省双鸭山市中级人民法院 / 2016.10.21 /（2016）黑 05 民终 744 号 / 二审

民事；租赁合同；房屋；装饰装修；合同效力；合同解除

承租人经出租人同意对租赁房屋进行装饰装修，装饰装修物的处理原则依租赁合同的效力状态及终止原因不同而区别对待：合同无效时，未形成附合的，折价归出租人所有；形成附合，出租人又不同意利用的，各自按过错程度分担现值损失；合同期届满时，承租人不得请求出租人补偿装饰装修费用；合同解除时，由违约方承担装饰装修物的残值损失。

某快餐公司以宝清县某公司引进肯德基项目给其造成损失为由起诉，请求：判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；宝清县某公司赔偿其因解除合同所造成的损失（具体以司法鉴定为准）；由宝清县某公司承担诉讼费用。宝清县某公司提出反请求，但未在法定期限内提起反诉。

法院经审理查明：2012 年 10 月 26 日，某快餐公司与宝清县某公司签订《房屋租赁合同》，合同约定宝清县某公司将宝清汇丰购物中心一、二楼 350.37 平方米场地出租给某快餐公司，用于经营快餐项目。租赁期限自 2013 年 1 月 1 日起至 2022 年 12 月 31 日止，从 2013 年 1 月 1 日起为房屋租金的起始计算期。双方在合同第六条第 9 款约定，宝清县某公司不得在合同期内引进其他类似某快餐公司的快餐类餐饮（宝清县某公司先期引进的档口除外）。

在合同履行过程中，双方对 2013 年、2015 年租金达成变更协议。某快餐公司于 2012 年 11 月 27 日前将 2013 年房租 58 万元一次性交清；于 2013 年 12 月 10 日将 2014 年房租 60 万元一次性交清。2014 年 6 月 11 日，某快餐公司向宝清县某公司发函，申请在原合同租金的基础上下调 50%。2014 年 11 月 24 日，某快餐公司再次向宝清县某公司发函，称其截至 2014 年 11 月初已累计亏损约 160 余万元，拟定于 2014 年 12 月 31 日撤店，请求宝清县某公司提前做好接洽准备工作。2014 年 12 月 15 日，某快餐公司通过中国银行支付 2015 年部分房租 12.5 万元，并于 2015 年 2 月 13 日、5 月 26 日各交款 18.75 万元，分三次结清 2015 年房租 50 万元。

2015 年 10 月 18 日，某快餐公司第三次向宝清县某公司发函，请求将租金在去年基础上下调至年租金 45 万元，宝清县某公司回函拒绝了下调租金的请求，并希望某快餐公司在 11 月前将年租金交到商城财务部。2015 年 11 月 18 日，某快餐公司委托黑龙江诺成律师事务所致函宝清县某公司，希望宝清县某公司立刻无条件解除与肯德基项目的合作并赔偿因引进肯德基项目给某快餐公司造成的损失。2015 年 12 月 12 日，肯德基宝丰店正式开业。因某快餐公司与宝清县某公司协商未果，某快餐公司诉至法院。

二审中，某快餐公司提供证据：哈同信评报字 (2016) 第 94 号《麦德士宝清汇丰店餐饮设备及店面装修司法评估价值报告书》，以证明截至 2016 年 9 月 17 日，某快餐公司宝清汇丰店设备及整体店面资产价值为 190.28 万元。

双鸭山市宝清县人民法院于 2016 年 5 月 20 日作出（2016）黑 0523 民初 223 号民事判决：

一、解除某快餐公司与宝清县某公司之间的《房屋租赁合同》；文章源自法随行北京律师网_免费咨询_法随行-https://www.fasuixing.com/16208.html

二、驳回某快餐公司的其他诉讼请求。文章源自法随行北京律师网_免费咨询_法随行-https://www.fasuixing.com/16208.html

宣判后，佳木斯公司不服提起上诉。黑龙江省双鸭山市中级人民法院于 2016 年 10 月 21 日作出（2016）黑 05 民终 744 号判决：文章源自法随行北京律师网_免费咨询_法随行-https://www.fasuixing.com/16208.html

一、维持（2016）黑 0523 民初 223 号民事判决第一项，即解除双方之间签订的《房屋租赁合同》；文章源自法随行北京律师网_免费咨询_法随行-https://www.fasuixing.com/16208.html

二、撤销（2016）黑 0523 民初 223 号民事判决第二项，即驳回佳木斯公司的其他诉讼请求；文章源自法随行北京律师网_免费咨询_法随行-https://www.fasuixing.com/16208.html

三、宝清县某公司给付某快餐公司违约赔偿款 190.28 万元。文章源自法随行北京律师网_免费咨询_法随行-https://www.fasuixing.com/16208.html

法院生效裁判认为，宝清县某公司与某快餐公司于 2012 年 10 月 26 日签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行。某快餐公司虽于 2014 年 12 月 24 日向宝清县某公司提出撤店请求，但在惠丰未予同意的情况下，某快餐公司在合同约定期限内交纳了 2015 年的租金，并于 2015 年实际进行了经营活动，故应视为双方合同仍在履行中。

宝清县某公司庭审中认可其于 2015 年 11 月 1 日引入肯德基快餐、2015 年 12 月 12 日肯德基正式开业的事实，其行为违反了合同中关于 “甲方不得在合同期内引进其他类似乙方的快餐类餐饮” 的相关约定，依法应承担相应的违约责任。原审判决认定某快餐公司违约错误。某快餐公司主张解除合同，宝清县某公司同意，故原审判决解除双方签订的房屋租赁合同正确。

某快餐公司针对宝清县某公司违约事实提供哈同信评报字 (2016) 第 94 号司法评估价值书，证明其不能正常经营而发生的设备及店面装修损失 190.28 万元，宝清县某公司虽对此提出异议，但表示不需要鉴定人出庭质证，亦未提出反驳依据，故该评估价值书本院应予采信，并据此由宝清县某公司承担给付某快餐公司 190.28 万元损失责任。

《中华人民共和国民法典》第 715 条（本案适用的是 1999 年施行的《中华人民共和国合同法》第 223 条）文章源自法随行北京律师网_免费咨询_法随行-https://www.fasuixing.com/16208.html

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020 年修正）第 9 条（本案适用的是 2009 年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 11 条）文章源自法随行北京律师网_免费咨询_法随行-https://www.fasuixing.com/16208.html