陈某诉昭通市某局房屋租赁合同纠纷案

—— 因不可归责于双方的事由导致合同履行不能时双方责任的认定

案例信息

2023-16-2-111-005 / 民事 / 租赁合同纠纷 / 云南省高级人民法院 / 2020.10.27 /（2020）云民再 38 号 / 再审

关键词

民事；房屋租赁合同；情势变更；合同履行不能；约定解除；同时履行抗辩权；公平原则；诚实信用原则

裁判要旨

双方合同约定内容意思表示明确时，在履行过程中单方变更原约定范围，在对方事前未明示认可、事后也未明确追认的情况下，不能直接以默示方式推定已经取得对方同意，应严格执行 “合同变更内容约定不明确、推定为未变更” 的法定条件。
因不可归责于双方当事人的事由导致合同解除与因过错违约导致合同解除属于两种不同情形，应区分处理。因不可归责于双方当事人的事由导致合同履行不能，且双方达成解除合同合意的，不能再认定任意一方违约；双方就终止合同达成一致但就赔偿金额未达成一致意见前，在协商解决纠纷期间，当事人可行使同时履行抗辩权。
合同约定解除后实际损失难以鉴定确定的，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，结合合同实际履行情况等综合因素，酌定给予亏损方相应经济补偿。

案例详情

一、基本案情

原告陈某诉称：原告与被告先后签订《合作协议》《补充协议》，约定被告将临街门面交由原告投资经营，将院后空地划归原告使用，允许原告修建营业用房。但被告未将临街门面交付原告使用，反而将该门面租赁给第三方，后又禁止原告使用院后空地，给原告经营造成巨大阻碍。故请求判令：

终止《合作协议》，并按照房屋现有状况退还被告；
被告赔偿原告损失：房屋修建及装修损失 4071400 元、设备损失 1742364 元、营业损失 240 多万元，以上损失参考设备、装修折旧后要求被告赔偿合计 460 万元。

被告昭通市某局（简称某局）提出反诉并辩称：被告已按《合作协议》约定将 4 间临街门面交付原告使用，另外 1 间系经原告同意借给其他机关使用，被告已依约履行义务。双方《补充协议》约定范围仅包括办公楼前院坝，原告经营过程中逐渐占用办公楼后院坝并搭建违章建筑，经被告多次书面通知，原告仍未交回占用的非合同范围内办公楼后院坝；原告无故拖欠 2013 年至 2015 年房租，且合同内外房屋仍由原告占有未交还。故请求判令：

原告支付拖欠房租 480600 元；
原告赔偿被告违约金 60 万元。

法院经审理查明：2009 年 3 月 1 日，陈某与某局下设的事务中心签订《合作协议》，约定将临街门面 5 间及二、三楼房产交由陈某投资经营，陈某对大楼进行装修；合作期限 10 年；如因不可抗拒因素必须终止合同的，一般应提前一月书面通知陈某，陈某经济损失不予补偿；如事务中心提前解除合同，应赔偿陈某装修损失。后因陈某经营需要，经事务中心向某局书面请示，该局批示 “同意划给临街房屋后、局办公楼前空地一半中的一部分给中心使用”。2009 年 3 月 24 日，陈某与事务中心签订《补充协议》，约定事务中心同意将局机关划归事务中心使用的空地划归陈某管理使用；允许陈某修建临时营业用房，如提前终止协议，陈某所修建房屋和装修损失不予补偿。

《合作协议》《补充协议》签订后，陈某对租赁房屋内外进行装修并投入使用。陈某不仅在临街房屋后、局办公楼前空地上搭建锅炉房和营业用房，还在局办公楼后空地上搭建员工宿舍等临时用房，某局及事务中心当时未提出异议。合同签订前，某局所有 5 间临街门面中的 1 间已借给其他机关使用，陈某同意该门面继续由该机关使用。陈某分年度交纳 4 年房租。后事务中心被市机构编制委员会撤销。

2013 年 10 月 30 日，某局以 “本单位后院要进行改造使用，陈某临时占用局办公楼后的空地使用的员工宿舍及其他杂物都不在租赁合同范围内” 为由，通知陈某搬离。2013 年 12 月 27 日，某局再次下发通知，要求陈某于 2014 年 1 月 10 日前自行拆除局办公楼后搭建的简易房屋。2014 年 4 月 8 日，陈某以某局通知拆除员工宿舍、无法经营为由，向某局提出赔偿申请。2014 年 11 月 28 日，陈某向某局发出《关于终止合作协议的告知函》，明确要求终止其与事务中心签订的合作协议，并由某局赔偿损失 200 万元。经双方多次协商，某局于 2014 年 12 月 30 日书面回复陈某：同意陈某提出终止《合作协议》的要求；原则同意给予陈某适当经济补偿，但补偿金额不得超过陈某租用以来已实际交付的租金总额。因赔偿金额分歧较大，双方未能达成一致意见。

2018 年 3 月 1 日，陈某与某局签订《租赁房屋及场地退还协议》，但陈某未在协议约定的 2018 年 3 月 29 日前履行；2018 年 6 月，陈某拆除并清运设施设备，交还租赁房屋及场地。后某局变更名称为某办公室。

云南省昭通市昭阳区人民法院于 2016 年 5 月 23 日作出（2016）云 0602 民初 68 号民事判决：

解除原、被告双方于 2009 年 3 月 1 日及 2009 年 3 月 24 日签订的《合作协议》《补充协议》；
由被告某局在判决生效后十日内补偿原告陈某经济损失 100 万元，原告陈某在判决生效十日内将租赁房屋返还被告某局；
驳回原告（反诉被告）陈某的其他诉讼请求；
驳回被告（反诉原告）某局的反诉请求。

宣判后，某局以陈某私自在局办公楼后空地修建营业用房，当时未提出异议不代表认可，要求陈某拆除私自搭建建筑系合理合法行为，《回复意见》不能作为承担责任依据等为由提起上诉。云南省昭通市中级人民法院于 2016 年 11 月 29 日作出（2016）云 06 民终 1197 号民事判决：驳回上诉，维持原判。

后某局向云南省高级人民法院申请再审。云南省高级人民法院于 2017 年 11 月 29 日作出（2017）云民申 886 号民事裁定：

指令昭通市中级人民法院再审本案；
再审期间，中止原判决的执行。

云南省昭通市中级人民法院于 2018 年 4 月 3 日作出（2018）云 06 民再 3 号民事判决：

撤销云南省昭通市昭阳区人民法院（2016）云 0602 民初 68 号民事判决与云南省昭通市中级人民法院（2016）云 06 民终 1197 号民事判决；
解除再审申请人某局与被申请人陈某于 2009 年 3 月 1 日、2009 年 3 月 24 日签订的《合作协议》《补充协议》；
由被申请人陈某支付再审申请人某局 2013、2014、2015 年房屋租金 480600 元及违约金 144180 元，共计 624780 元（限收到判决之日起 10 日内履行）；
由被申请人陈某在不影响租赁房屋结构安全的情况下拆除装修设施及设备后，将双方协议约定的租赁房屋及场地返还给再审申请人某局（限收到判决之日起 30 日内履行）；
驳回被申请人陈某的诉讼请求；
驳回再审申请人某局的其他反诉请求。

后陈某向云南省人民检察院申诉。云南省人民检察院于 2020 年 1 月 21 日作出云检民（行）监〔2019〕53000000179 号民事抗诉书，向云南省高级人民法院提出抗诉。云南省高级人民法院于 2020 年 2 月 21 日作出（2020）云民抗 3 号民事裁定：

本案由本院提审；
再审期间，中止原判决的执行。

云南省高级人民法院于 2020 年 10 月 27 日作出（2020）云民再 38 号民事判决：

撤销云南省昭通市中级人民法院（2018）云 06 民再 3 号民事判决、云南省昭通市中级人民法院（2016）云 06 民终 1197 号民事判决、云南省昭通市昭阳区人民法院（2016）云 0602 民初 68 号民事判决；
由陈某在判决生效之日起 30 日内支付某办公室 2013 年 3 月 1 日至 2016 年 3 月 1 日的房屋租金 480600 元；
由某办公室在判决生效之日起 30 日内补偿陈某经济损失 1000000 元；
驳回陈某的其他诉讼请求；
驳回某办公室的其他反诉请求。

二、裁判理由

法院生效裁判认为，本案争议焦点有三：一是双方合同约定的租赁范围是否明确；二是本案合同履行中双方是否存在违约行为；三是双方各自主张的损失有无相应证据支持，损失应当如何计算。

（一）关于双方约定的租赁场地范围问题

在案证据表明，陈某对《补充协议》书面约定的 “局机关划归事务中心使用的空地” 范围为 “临街房屋后、局办公楼前空地的一半” 是清楚的，第一次一审认定事实亦为协议约定的空地租赁范围是 “临街房屋后、局办公楼前空地的一半”。云南省昭通市中级人民法院再审判决认定 “陈某于协议签订后在昭通市某局后院搭建的临时营业用房所占用空地并不在双方约定用地范围内” 并无不当，抗诉机关提出《补充协议》约定未指明 “空地是办公楼前还是办公楼后” 的理由不能成立。

陈某单方超出协议约定范围在局办公楼后空地上搭建简易用房，属于单方变更合同的意思表示。虽然某局及事务中心当时未提出异议，但不能据此推定已取得对方同意。某局先后发出两份书面通知，均认为陈某临时占用局办公楼后面的营业用房及员工宿舍不在租赁合同范围内，并通知陈某拆除。由此，陈某单方超出协议约定范围在局办公楼后空地上搭建简易用房，事后亦未取得对方追认。陈某主张 “在局办公楼后空地上搭建简易用房过程中，某局及事务中心没有阻止，即双方已形成租赁合意，实际使用的空地在双方协议约定范围内” 的观点缺乏相应证据证实。抗诉机关提出 “空地约定不明、事务中心未提出异议即双方以实际履行行为明确陈某有权使用空地范围” 的抗诉理由，不符合案件客观事实和《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款 “当事人协商一致，可以变更合同” 的规定，本案实际情况更符合《中华人民共和国合同法》第七十八条 “当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更” 之情形。

（二）关于双方是否存在违约的问题

双方《合作协议》第九条约定：“甲方如因不可抗拒因素，必须终止合同时，一般应提前一月书面通知乙方；乙方的经济损失甲方不予补偿。如果甲方提前解除合同应赔偿乙方装修损失。”《补充协议》亦约定：“如出租方在协议期限内因不可抗拒的因素必须提前终止补充协议时一般应提前一个月书面通知陈某，陈某的经济损失出租方不予补偿。” 但 2014 年 11 月陈某书面提出终止合同并要求赔偿损失，2014 年 12 月 30 日某局作出《回复意见》：一是同意终止合作协议，二是在所收租金范围内原则同意给予陈某适当经济补偿。双方实际达成变更合同的新协议：一是合同履行期限变更，双方一致同意提前终止房屋租赁合同，抗诉机关认为 “合同解除时间为 2014 年 12 月 30 日” 的理由成立，原判判决解除合同不当，应予纠正；二是变更了合同提前解除后是否给予补偿的约定，某局同意适当补偿陈某经济损失。

导致合同解除的原因主要是政策变化及昭通市人居环境提升工程实施，属于不可归责于双方的事由，双方在租赁合同履行过程中均不存在违约行为。本院再审庭审中，陈某明确表示，某局先后两次书面通知仅要求拆除局办公楼后的临时简易用房，对合同约定范围内临街房屋后、局办公楼前空地的锅炉房及营业厅营业用房、临街铺面未通知拆除，也未要求整体搬离。故云南省昭通市中级人民法院再审判决认定某局通知陈某搬离并拆除擅自搭建在约定用地范围外的临时简易用房，属于某局维护自身权利的正当行为并无不当，抗诉机关认为 “某局的通知侵犯陈某合同权利，存在违约行为” 的理由不能成立。

双方就终止合同达成一致但就赔偿金额未达成一致意见前，在协商解决纠纷期间，陈某有正当理由延缓支付租金，系行使同时履行抗辩权，抗诉机关认为 “生效判决判令陈某支付未按期支付租金的违约金缺乏事实依据” 的理由成立。

（三）关于解除合同后双方各自主张的损失如何认定

合同关系于 2014 年 12 月 30 日协商一致解除，但直至 2018 年 6 月陈某才拆除并清运设施设备、交还租赁房屋及场地，2013 年至 2018 年 6 月期间陈某一直占用房屋和场地。鉴于陈某于 2018 年 6 月实际返还租赁房屋和场地，无需再判决返还。陈某实际占用房屋和场地期间，应当支付参照房屋租金标准计算的相应占用费用，故某局反诉要求陈某支付 2013 年 3 月 1 日至 2016 年 3 月 1 日租金 480600 元的诉讼请求应予支持。因双方在合同履行过程中不存在违约行为，原判支持某局主张的违约金 144180 元不当，应予纠正。

关于陈某主张的损失金额认定问题：

陈某就其诉讼请求提交三份合同（供货合同设备款 642364 元、建工合同金额 1234600 元、装修合同造价 2836800 元），鉴于合作协议约定租期十年但其仅使用四年即歇业的客观情况，抗诉机关认为 “陈某有损失存在” 的客观事实成立。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项 “承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定” 之规定，陈某投入的装饰装修残值损失本应通过评估鉴定，但鉴于目前已全部拆除、丧失评估鉴定条件，对其剩余租赁期内的装饰装修残值损失，本院以实际损失为基础，结合合同实际履行情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定由出租方给予陈某 100 万元经济补偿。抗诉机关认为 “某局应当对陈某给予一定经济赔偿” 的理由成立。