徐某某诉邬某某租赁合同纠纷案

—— 出租耕地作非农用途的合同无效

案例信息

2024-07-2-111-001 / 民事 / 租赁合同纠纷 / 宁波市奉化区人民法院 / 2021.12.25 /（2021）浙 0213 民初 5160 号 / 一审

关键词

民事；租赁合同；土地租赁；涉农；耕地；非农用途

裁判要旨

《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款明确规定，“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。该规定属于《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一项中的法律强制性规定。明知拟租赁土地是耕地，当事人在签订合同时却擅自改变土地的用途，将用于农业生产的土地另作他用，违反了《中华人民共和国土地管理法》中不得侵占土地的相关规定，《场地租赁合同》应当被确认无效。

案例详情

一、基本案情

原告徐某某诉称：因被告邬某某单方解除租赁合同给原告造成损失，请求判令：

被告退还原告 2021 年 7 月 16 日至 2022 年 4 月 30 日期间的租金 82345.21 元；
被告赔偿原告搬迁损失 36800 元；
被告赔偿原告律师费 5000 元；
本案诉讼费、保全费由被告承担。

被告邬某某未作答辩。

法院经审理查明：2020 年 4 月 27 日，原告徐某某与被告邬某某签订了一份《场地租赁合同》。合同约定：原告承租被告位于浙江省宁波市奉化区某厂西边的空场地，面积 8 亩，用途为堆放工程所用相关设备等；租赁期限为 2020 年 5 月 1 日起至 2025 年 4 月 30 日止，共计 5 年（甲方回填场地时间不包含在内）；合同租金为租赁期前三年每亩 13000 元，第四、第五年每亩 14300 元，租金按每年支付，后四年租金需在租费到期前 1 个月支付；双方不得无故违约，如违约则另一方的一切经济损失由违约方承担。合同还对原、被告双方的权利义务等其他事项作了约定。原、被告双方在该合同上签字捺印予以确认。

合同签订后，原告按约支付了第一年（2020 年 5 月 1 日至 2021 年 4 月 30 日）的租金 104000 元，并于 2021 年 4 月 7 日以银行转账形式支付了第二年（2021 年 5 月 1 日至 2022 年 4 月 30 日）的租金 104000 元，被告于同日出具收条一份，确认已收到该年度租金。

2021 年 5 月 8 日，被告在微信上向原告发送由浙江省宁波市奉化区某自然资源和规划所出具的《责令改正自然资源违法行为通知书》一份，该通知书载明 “经查，你单位未经依法批准擅自在西坞街道山下地村东岸 ** 号西侧堆放杂物，非法占地面积约 4 亩，其中，耕地 4 亩。涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款的规定，根据《中华人民共和国行政处罚法》和《国土资源行政处罚办法》相关规定，现责令你自收到本通知书之日立即予以改正，恢复土地原状。”

自此，被告开始要求原告搬离案涉场地。原告最终于 2021 年 7 月 15 日从案涉场地完全腾退。原告在腾退后曾向被告寄送律师函，要求被告退还自 2021 年 7 月 16 日起至 2022 年 4 月 30 日期间的租金，但被告至今未予退还，故原告诉至法院。

另查明，原告为搬运堆放在案涉场地的设备而向案外人朱某某支付了搬运费 36800 元。同时，原告为实现本案债权支出保全申请费 1141 元。

浙江省宁波市奉化区人民法院于 2021 年 12 月 25 日作出（2021）浙 0213 民初 5160 号民事判决：

原告徐某某与被告邬某某签订的《场地租赁合同》无效；
被告邬某某于本判决生效后七日内退还原告徐某某已支付的费用 82345.21 元；
被告邬某某于本判决生效后七日内赔偿给原告徐某某搬迁损失 22080 元以及原告徐某某为实现本案债权而支出的保全申请费 1141 元；
驳回原告徐某某的其余诉讼请求。

宣判后，原被告均未上诉，一审判决已生效。

二、裁判理由

法院生效裁判认为：违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。虽然原、被告之间签订的《场地租赁合同》系当事人的真实意思表示，但其内容违反了《中华人民共和国土地管理法》中关于农用地保护的相关规定，且行政部门作出了责令整改的通知书，故双方签订该合同的民事法律行为应属无效。

民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。经法院释明后，原告亦同意按照民事法律行为无效主张相关权利。所以，被告应返还原告已经支付的 2021 年 7 月 16 日至 2022 年 4 月 30 日的相应 “租金”。案涉搬迁损失确系腾退场地的必要开支且在案件判决前已实际支付，故依据原、被告的过错程度，酌情确定由被告按 60% 的比例赔偿原告。