刘某诉中山市某农产品有限公司、虎逊村某合作经济社土地租赁合同纠纷案

—— 双方对涉案租赁物的缺陷均系明知仍签订租赁合同，在租赁物缺陷导致合同目的不能实现的情形下，合同应予解除，但双方均不存在故意违约

案例信息

2023-16-2-111-006 / 民事 / 租赁合同纠纷 / 广东省中山市中级人民法院 / 2022.11.07 /（2022）粤 20 民终 6140 号 / 二审

关键词

民事；土地租赁合同；租赁物缺陷；双方明知；合同目的不能实现；合同解除；违约责任

裁判要旨

双方在签订涉案租赁合同时对租赁物的缺陷均系明知，故出租方并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的情形，后承租方改良租赁物未果，合同目的不能实现，承租方也不存在故意违约的情形。承租方主张提前解除合同应予支持，但应认定双方均不存在故意违约的情形。

案例详情

一、基本案情

原告刘某诉称：2021 年 9 月 6 日，被告中山市某农产品有限公司（以下简称某农产品公司）出租其承包的 32 亩涉案土地给原告，由原告经营蔬菜种植之用。原告向被告某农产品公司支付了保证金 5 万元以及第一年土地转让款 76416 元，但原告受让土地后得知该土壤 PH 值偏酸性，超出一般农作物的酸碱值范围，且土地低洼，不适宜种植农作物。被告未能提供符合约定可种植的农田土地，客观上无法改良土壤，错过种植期限，导致原告无法实现种植农作物的合同目的，被告该行为属于违约行为。

原告在多次告知被告解除合同的事由，被告亦默认解除该合同并返还原告部分保证金 20094.01 元，但被告一直未支付相关款项。被告虎逊村某合作经济社（以下简称某合作经济社）是该涉案土地的管理人，亦应承担连带责任。

故刘某诉至法院，请求判令：

解除原告与被告某农产品公司签订的《农村土地承包转让合同》；
被告某农产品公司向原告返还拖欠保证金 29905.99 元、第一年土地转让款 76416 元（合计 106321.99 元）及支付资金占用费（以 106321.99 元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从起诉之日起计算至实际付清之日止）；
被告某农产品公司赔偿损失 80642.5 元；
被告某合作经济社在被告某农产品公司对原告的上述债务范围内承担连带责任；
由两被告承担本案全部诉讼费用。

被告某农产品公司辩称：

原告在租赁土地时已清楚知晓土地的酸性情况，双方达成合意后租赁了上述土地，被告不存在违约；
原告提出解除合同的原因是原告实施的土壤改良行为不符合要求，属于原告责任；
土地的实际管理人是某合作经济社，某农产品公司只是转达某合作经济社的意思；
同意合同解除，但保留追究原告责任的权利。原告违反了《农村土地承包转让合同》第五条第 2 项、第四条第（二）项第 2 条，改变了土地的农业用途，存在违约行为。

被告某合作经济社辩称：原告主张解除合同的理由不能成立，属于提前单方面解除合同，原告构成违约。因原告通过转包受让涉案土地时已清楚土壤酸碱性、土地低洼的状况，原告在明知的情况下还与被告某农产品公司签订《农村土地承包转让合同》，且出具计划书对涉案土地进行改良。只是因原告改良的方法错误，用工业垃圾去进行所谓改良，未达到改良效果，并且会损害涉案土地，因此原告以此为由解除合同明显违反诚信原则。

法院经审理查明：2021 年 9 月 6 日，刘某与某农产品公司签订《农村土地承包转让合同》（以下简称转包合同），约定某农产品公司将其承包的 32 亩涉案土地使用经营权有偿转让给刘某经营蔬菜种植之用（双方均当庭确认实际上种植兰花），刘某应于每年的 8 月 1 日前将当年的转让款一次性支付给某农产品公司，刘某不得改变该土地的农业用途。

刘某当日向某农产品公司支付了保证金 5 万元，9 月 11 日刘某拿到涉案土地土壤检测报告得知土壤偏酸性，9 月 20 日刘某向某农产品公司支付转让款 76416 元，9 月 26 日刘某出具《耕地种植计划书》载明 “该租地长期处于荒废，且地势低洼水淹状态，我公司计划对于该地块进行综合开发治理，改变现有生态环境，需填高该地块，更换现有酸性过重土壤，以达到科学种植的效果”。

12 月 17 日某农产品公司向刘某退还涉案土地押金 20094.01 元。后刘某称其受让土地后得知涉案土地的土壤 PH 值偏酸性，超出一般农作物的酸碱值范围，且土地低洼，不适宜种植农作物，某农产品公司未能提供符合约定种植用途的农田土地，导致刘某无法实现种植农作物的合同目的，某农产品公司构成根本违约，故刘某提起本案诉讼，主张前述实体权利。

2022 年 5 月 18 日刘某当庭增加诉讼请求，请求判令解除刘某与某农产品公司签订的《农村土地承包转让合同》，某农产品公司当庭表示同意解除上述合同。

中山市第一人民法院于 2022 年 5 月 24 日作出（2022）粤 2071 民初 11660 号民事判决：解除刘某与某农产品公司于 2021 年 9 月 6 日签订的《农村土地承包转让合同》；某农产品公司向刘某返还保证金 29905.99 元以及土地转让款 15283.2 元；驳回刘某的其他诉讼请求。

刘某、某农产品公司均不服，提出上诉。中山市中级人民法院于 2022 年 11 月 7 日作出（2022）粤 20 民终 6140 号民事判决：驳回上诉，维持原判。

二、裁判理由

法院生效裁判认为，刘某于 2021 年 9 月 6 日与某农产品公司签订《农村土地承包转让合同》，当日支付保证金 5 万元，9 月 11 日拿到涉案土地土壤检测报告得知土壤偏酸性，9 月 20 日向某农产品公司支付土地转让款 76416 元，9 月 26 日出具《耕地种植计划书》载明 “该租地长期处于荒废，且地势低洼水淹状态，我公司计划对于该地块进行综合开发治理，改变现有生态环境，需填高该地块，更换现有酸性过重土壤，以达到科学种植的效果”。

从上述合同签订、支付保证金、土地转让款、拿到检测报告、作计划书的整个过程可以看出，刘某在签订涉案土地转包合同时对该地块的土壤现状已明确知悉。在此情形下，刘某不仅没有向某农产品公司提出解除合同，反而于 2021 年 9 月 26 日出具《耕地种植计划书》，积极、主动、自费对涉案土地实施改良，且在土壤改良未果的情况下，才提起诉讼提出解除合同，表明其自愿承担土壤偏酸性造成的风险。

由此可见，某农产品公司在签订涉案合同时并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，刘某也是在改良土壤未果的情况下才提出解除合同，并不存在故意违约的情形。因此，在涉案《农村土地承包转让合同》因土壤偏酸性，不能继续履行而被解除的情况下，本院认定某农产品公司应向刘某返还剩余保证金。

根据双方签订的土地转包合同约定的转让期限及双方协商一致解除合同的情况，法院认定刘某使用涉案土地的期限为 9 个月加 18 天，即自 2021 年 8 月 1 日至 2022 年 5 月 18 日，刘某应向某农产品公司支付土地转让款 61132.8 元（76416 元 / 年 ÷12 个月 / 年 ×9 个月 + 76416 元 / 年 ÷360 天 / 年 ×18 天），某农产品公司应向刘某退还剩余转让款 15283.2 元（76416 元 - 61132.8 元）。

对刘某主张的某农产品公司向其支付资金占用费、赔偿其损失等诉讼请求，因本院认为某农产品公司不构成根本违约，刘某上述主张理据不足，本院均不予支持。对刘某主张某合作经济社对涉案债务承担连带责任的意见，因依法成立的合同仅对当事人具有法律拘束力，本案转包合同的双方当事人未包括某合作经济社，根据合同相对性原理，该院亦不予支持。