案外人杨某某诉某某公司、朱某某等执行异议之诉案

—— 案外人捏造租赁合同关系提出执行异议构成虚假诉讼

案例信息

2024-07-2-471-008 / 民事 / 执行异议之诉 / 浦江县人民法院 / 2019.06.19 /（2019）浙 0726 执异 15 号 / 一审

关键词

民事；执行异议之诉；虚假租赁；司法拍卖；买卖不破租赁

裁判要旨

在司法处置不动产过程中，案外人以对不动产享有承租权为由主张 “买卖不破租赁” 而提出执行异议。法院在审理过程中，除审查形式要件外，还应加强实质审查，通过审查签订时间、案外人实际占用情况、抵押登记报告中权属情况、租金支付情况以及案外人与被执行人之间的关系等因素，综合考量是否构成虚假租赁。对于案外人虚构租赁合同关系的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定予以处罚，构成犯罪的，应当追究其刑事责任。

案例详情

基本案情

案外人杨某某诉称：2013 年 1 月，其与被执行人某某公司签订《租赁协议书》，约定将某某县某某大道 268 号房地产（以下简称 268 号房地产）出租给案外人使用。租期二十年，租金每年 50 万元，10 年后按市场行情递增。2015 年 9 月 29 日，被执行人某某公司与某银行股份有限公司某某支行签订《最高额抵押合同》，将被执行人某某公司所有的 268 号房地产为其借款提供抵押担保。案外人认为租赁协议书先于《最高额抵押合同》，因此请求法院确认案外人对案涉房地产享有承租权和优先购买权，对上述房地产进行带租拍卖。

法院经审理查明：浙江省浦江县人民法院作出（2018）浙 0726 民初字 XXX 号民事判决：一、限被告某某公司于本判决生效后 10 日内归还原告浙江省某某资产管理有限公司借款 2980 万元，并按年利率 6% 支付自 2015 年 9 月 29 日至本判决确定的履行之日止的利息，按年利率 3% 支付自 2017 年 3 月 21 日至本判决确定的履行之日止的罚息；二、原告浙江省某某资产管理有限公司对登记在被告某某公司名下的 268 号房地产拍卖、变卖后所得价款在清偿了第一顺位抵押的 2481.8 万元债务后剩余的价款在最高限额 2481.8 万元范围内享有优先受偿权。判决生效后，债务人及担保人均未履行。2018 年 8 月 24 日申请执行人向法院申请强制执行。法院于 2019 年 4 月 26 日作出执行裁定书，对案涉房屋进行拍卖。案外人杨某某向法院提起执行异议。2019 年 6 月 17 日，案外人杨某某又向法院提交撤回异议申请，法院不准予撤回异议。

另查明：案外人杨某某提交的《租赁协议书》是在案涉房产抵押之后，案外人杨某某与被执行人朱某某签订的虚假合同。

浙江省浦江县人民法院于 2019 年 6 月 19 日作出（2019）浙 0726 执异 15 号执行裁定：驳回案外人杨某某的执行异议。同时，对被执行人朱某某处以司法拘留 15 日，对案外人杨某某罚款 8000 元。一审裁定作出后，各方均未上诉，一审裁定生效。

裁判理由

法院生效裁判认为：抵押权人对涉案抵押物依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。某某公司将其所有 268 号房地产提供抵押向某银行股份有限公司某某支行借款，并办理了抵押登记。某银行股份有限公司某某支行已将债权转让给浙江省某某资产管理有限公司。杨某某提出请求对被执行人某某公司所有的 268 号房地产享有承租权和优先购买权，对上述房地产进行带租拍卖，但未提供合法、有效的证据证明其已于案涉房产抵押前实际占有并使用该房产，故法院不予支持。