王某诉张某甲等案外人执行异议之诉案

—— 房屋所有人下落不明导致房屋无法办理过户应认定为非买受人自身原因未办理过户

案例信息

2023-07-2-471-004 / 民事 / 执行异议之诉 / 河南省平顶山市中级人民法院 / 2019.03.28 /（2019）豫 04 民终 1197 号 / 二审

关键词

民事；执行异议之诉；案外人执行异议；不动产排除强制执行条件

裁判要旨

司法实践中，不动产买卖从合同的签订、不动产交付到最终过户往往需要很长时间，其间任何一个环节出现问题就会影响物权期待权转向真正的物权。如果该期待权的转化进程被非自身因素阻断或影响，则基于买卖合同的相关交易安全和市场秩序将受到侵害，若不通过司法等手段对其进行特殊的保护，会造成当事人之间的利益失衡，更会影响社会市场秩序和社会稳定。

案例详情

基本案情

原告王某经从事房产中介服务的陈某联系，购买了张某乙名下的房子（以下简称涉案房屋）一套，经协商价格为 400000 元。2017 年 7 月 12 日，王某将首笔购房款 225000 元转入陈某账户（陈某遂和张某乙一起将该房产的剩余按揭房款付清）。2017 年 8 月 16 日，王某取款 175000 元，并以现金形式支付给张某乙，当天，王某与张某乙、李某（与张某乙原系夫妻关系）签订买卖合同，以 400000 元的价格将涉案房屋卖与王某，陈某作为中证⼈在该合同上签字。合同签订当天，张某乙将涉案房屋的房产证、钥匙交付王某，张某乙、李某同时向王某出具了收到购房款 400000 元的收据一份，王某遂入住该房屋。之后，张某乙下落不明，王某与张某乙至今未办理本案所涉房屋的过户登记手续。王某入住该房屋后，以张某乙名义缴纳了居住该房屋之后的自来水费、电费。

另外，张某乙与李某于 2016 年 11 月 4 日办理离婚登记。因张某乙、李某与张某丙之间民间借贷关系一案，一审法院依据张某丙申请，于 2017 年 5 月 16 日作出（2017）豫 0482 财保 32 号民事裁定书，对本案所涉房屋予以诉讼保全，后张某丙申请人民法院强制执行该涉案房屋。2018 年 12 月 17 日，一审法院以张某丙为申请执行人，以王某已代替被执行人张某乙、李某履行完毕为由，作出（2018）豫 0482 执恢 355 号执行裁定书，裁定解除对涉案房屋的查封。

又因张某乙、李某与张某甲民间借贷纠纷一案，一审法院依据张某甲申请于 2017 年 10 月 12 日作出（2017）豫 0482 民初 9988 号民事裁定书，对涉案房屋予以诉讼保全。后王某对一审法院（2017）豫 0482 民初 9988 号民事裁定书提出书面异议，一审法院经审查，于 2018 年 3 月 28 日作出（2018）豫 0482 执异 47 号执行裁定书，裁定：驳回案外人王某对（2017）豫 0482 民初 9988 号民事裁定书所提的执行异议。该裁定书于 2018 年 4 月 12 日送达王某后，王某于 2018 年 4 月 18 日向一审法院提起案外人执行异议之诉。

河南省汝州市人民法院于 2019 年 1 月 24 日作出（2018）豫 0482 民初 3390 号民事判决：驳回原告王某的诉讼请求。宣判后，王某提起上诉。河南省平顶山市中级人民法院于 2019 年 3 月 28 日作出（2019）豫 04 民终 1197 号民事判决：一、撤销河南省汝州市人民法院（2018）豫 0482 民初 3390 号民事判决；二、对位于汝州市某小区 X 号楼 X 单元 XXX 号室房产不得强制执行。

裁判理由

法院生效裁判认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第 28 条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一) 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二) 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三) 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四) 非因买受人自身原因未办理过户登记。” 本案中，王某将本案涉案房产转让款 400000 元支付与张某乙，并与张某乙、李某签订房屋买卖合同，张某乙将该房产的房产证、钥匙、购房款 400000 元的收据交付王某，王某入住该房屋。而引起本案案外人执行异议之诉的诉讼保全措施实施于 2017 年 10 月 12 日。根据上述规定，王某在一审法院查封之前已经与张某乙、李某签订合法有效的书面买卖合同并实际入住，且已在签订合同时支付了全部合同价款，未办理过户登记的原因并不在于王某，且王某已于 2018 年 12 月 17 日代替被执行人张某乙、李某向一审法院履行了以张某丙为申请执行人的全部义务。故，王某对于本案涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。