信某与某建筑安装公司、某不动产登记中心、某房地产开发公司案外人执行异议之诉案

—— 因查封保全信息未及时传输导致案外人不知晓拟购房屋被查封的，不应认定案外人系在查封后签订房屋买卖合同

案例信息

2024-16-2-471-003 / 民事 / 执行异议之诉 / 黑龙江省高级人民法院 / 2023.08.31 /（2023）黑民再 429 号 / 再审

关键词

民事；执行异议之诉；查封登记；房屋买卖合同；排除；执行

裁判要旨

案外人与被执行人就执行标的签订房屋买卖合同之时，虽然人民法院已向不动产登记中心送达查封裁定，但由于不动产登记中心与房地产交易所并未实现数据信息实时共享，对不动产登记中心送达的查封裁定效力尚未及于房地产交易所，故可以认定案外人与被执行人签订房屋买卖合同的时间（与在房地产交易所进行商品房销售备案登记时间为同一天）早于人民法院的查封，案外人符合 “在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同” 这一要件，有权排除法院强制执行。

案例详情

基本案情

原告信某向黑龙江省海林市人民法院提起诉讼请求：解除对某公元小区 14 号楼 1 单元 1102 室房屋的查封，且不得执行该执行标的。

被告某建筑安装公司辩称：本案是案外人执行异议之诉案，争议的焦点是信某的主张能否排除人民法院对案涉房屋的强制执行，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，但信某不符合上述法律规定，其并不是在法院查封案涉房屋前签订的合法有效的买卖合同，亦没有在查封前合法占有案涉房屋，故无法排除海林市人民法院对案涉房屋的执行。

法院经审理查明：某房地产开发公司为某公元小区开发建设单位。某建筑安装公司因与某房地产开发公司建设工程施工合同纠纷一案，申请财产保全，一审法院于 2019 年 7 月 25 日作出（2018）黑 1083 民初 1491 号之一民事裁定，查封了包括某公元小区 14 号楼 1 单元 1102 室在内的部分房屋。财产保全案号为（2019）黑 1083 执保 121 号。2019 年 7 月 29 日，向海林市不动产登记中心送达了该民事裁定书和协助执行通知书，海林市不动产登记中心在送达回证上加盖业务专用章并签署日期。2019 年 8 月 2 日，一审法院向某房地产开发公司送达该查封裁定书，其员工王某签字。

2019 年 7 月 30 日，信某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买某公元小区 14 号楼 1 单元 1102 室，面积 126.01 平方米，总价款 226818 元。信某以银行转账方式支付给某房地产开发公司的法定代表人左某 280000 元。庭审中，信某称支付的 280000 元中包括购房款、物业费、电梯费、声控灯、装修清理垃圾费、装修保证金。同日，某房地产开发公司给信某出具了 226818 元的三联单购房收据，并于当日到某房地产交易所开具商品房销售备案登记表。之后，信某自 2019 年 8 月 1 日起开始交纳某公元小区 14 号楼 1 单元 1102 室的电费、水费、取暖费等相关费用至今。

2020 年 12 月 24 日信某在接到某房地产开发公司可以办理不动产权证照的通知后，到某不动产登记中心办理某公元小区 14 号楼 1 单元 1102 室的不动产权变更登记，并交纳契税 3402.27 元和住宅专项维修基金 4536 元。但因该房屋已被一审法院查封而未果。

黑龙江省海林市人民法院于 2022 年 6 月 9 日作出（2022）黑 1083 民初 355 号民事判决：驳回信某的诉讼请求。案件受理费 5500 元，退还给信某房屋实际价格的差价部分 797.73 元，余 4702.27 元，由信某负担。

信某不服，以其对案涉房屋具有合法有效买卖合同，并已合法占有、支付合理对价为由，向黑龙江省牡丹江市中级人民法院提起上诉。牡丹江市中级人民法院于 2022 年 11 月 25 日作出（2022）黑 10 民终 970 号民事判决：驳回上诉，维持原判。

判后，信某向黑龙江省高级人民法院申请再审，黑龙江省高级人民法院提审后进入再审程序，于 2023 年 8 月 31 日作出（2023）黑民再 429 号民事判决：一、撤销牡丹江市中级人民法院（2022）黑 10 民终 970 号民事判决及海林市人民法院（2022）黑 1083 民初 355 号民事判决；二、不得执行海林市某公元小区 14 号楼 1 单元 1102 室房屋。海林市人民法院（2022）黑 1083 执异 1 号执行裁定于本判决生效时自动失效。

裁判理由

法院生效裁判认为，本案的争议焦点为信某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。经查，2019 年 7 月 30 日，信某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买某公元小区 14 号楼 1 单元 1102 室，面积 126.01 平方米，总价款 226818 元。信某以银行转账方式支付给某房地产开发公司的法定代表人左某 280000 元（包括购房款、物业费、电梯费、声控灯、装修清理垃圾费、装修保证金），某房地产开发公司为信某出具了 226818 元的三联单购房收据，并于当日到某房地产交易所开具《商品房销售备案登记表》。

海林市人民法院于 2019 年 7 月 25 日作出（2018）黑 1083 民初 1491 号之一民事裁定，查封了某房地产开发公司包括案涉房屋在内的部分房屋，并于 2019 年 7 月 29 日向某不动产登记中心送达了该民事裁定书和协助执行通知书。2019 年 8 月 2 日，海林市人民法院向某房地产开发公司送达该查封裁定。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

本案中，信某与某房地产开发公司签订案涉房屋《商品房买卖合同》后，亦向某房地产交易所办理商品房销售备案登记并交付了全部购房款，且无其他用于居住的房屋，符合上述法律规定的消费者物权期待权保护情形。某不动产登记中心及某房地产交易所均系办理房屋交易及产权登记的政府工作机构。海林市人民法院向某不动产登记中心送达的民事裁定书和协助执行通知书的效力尚未及于某房地产交易所。故可以认定信某签订案涉合同发生于人民法院查封之前，信某对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。信某再审请求有理，法院予以支持。综上所述，原审判决适用法律有误，再审予以纠正。