珲春市某业主委员会诉珲春市某物业管理有限公司物业服务合同纠纷案 —— 解聘物业服务人应当依照法定程序由业主共同决定

案例信息

2023-07-2-121-006 / 民事 / 物业服务合同纠纷 / 珲春市人民法院 / 2021.05.11 /（2021）吉 2404 民初 1036 号 / 一审

关键词

民事；物业服务合同；解聘物业服务企业；法定程序

裁判要旨

业主委员会根据授权监督物业服务企业履行物业服务合同，依据合同的履行情况向业主大会提出续聘或解聘物业服务企业的议案，当议案经过业主大会议事规则的程序形成决议后，由业主委员会执行决议。当物业公司对解聘决议有异议，业主委员会可依据业主大会授予的诉权以司法途径解决。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

案例详情

基本案情

原告珲春市某业主委员会诉称：2019 年 2 月 1 日，珲春市某业主委员会（以下简称某业主委员会）与珲春市某物业管理有限公司（以下简称某物业公司）签订《物业管理服务合同》。合同签订后，某物业公司开始为某小区提供物业服务。后某业主委员会三次向某物业公司提出书面整改意见。2020 年 11 月 10 日，因某物业公司在接到整改意见后仍未能按合同约定履行相应义务，某业主委员会向某物业公司送达解除合同通知，通知解除《物业管理服务合同》。某业主委员会现请求确认《物业管理服务合同》于 2020 年 11 月 10 日解除。

某物业公司辩称：某物业公司与某业主委员会签订《物业管理服务合同》后，已按照约定全面履行了合同义务。对物业管理过程中存在的瑕疵，都以合同为依据按照某业主委员会的要求进行了合理改革和妥善处理。小区多数业主是在不知情或无奈的情况下签字同意解除合同，并非出于自愿。某物业公司在合同履行过程中不存在根本性违约情形，不同意解除合同。

法院经审理查明：2019 年 2 月 1 日，某业主委员会与某物业公司签订《物业管理服务合同》，选聘某物业公司为某住宅小区提供物业服务，并对双方权利义务、物业管理服务内容与服务质量、物业管理服务费及违约责任等内容进行了约定，合同期限自 2019 年 2 月 1 日至 2024 年 1 月 31 日。合同签订后，某物业公司开始为某住宅小区提供物业服务。2019 年 4 月 1 日，某物业公司与某业主委员会对某住宅共用部位、共用设施设备进行交接，并形成双方均表示认同的书面交接情况。2020 年 7 月 8 日，某业主委员会第一次就物业服务问题向某物业公司提出书面整改意见。2020 年 9 月 16 日，某业主委员会第二次就物业服务问题向某物业公司提出书面整改意见。2020 年 9 月 28 日，某业主委员会第三次就物业服务问题向某物业公司提出书面整改意见。2020 年 11 月 10 日，在经某住宅大部分业主签字同意后，某业主委员会以某物业公司在接到整改意见后仍未能按合同约定履行相应义务为由，向某物业公司送达解除合同通知，通知解除双方签订的《物业管理服务合同》，要求某物业公司在收到通知书之日起 7 日内搬离物业用房，并与某业主委员会办理交接手续。

因某物业公司未按照通知要求履行，某业主委员会遂向法院提起诉讼，请求确认某业主委员会与某物业公司签订的《物业管理服务合同》于 2020 年 11 月 10 日解除。

吉林省珲春市人民法院于 2021 年 5 月 11 日作出（2021）吉 2404 民初 1036 号民事判决：确认珲春市某业主委员会与珲春市某物业管理公司签订的《物业管理服务合同》于 2020 年 11 月 10 日解除。宣判后，当事人均未提起上诉，一审判决已发生法律效力。

裁判理由

法院生效裁判认为：某业主委员会与某物业公司签订的《物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。” 某业主委员会对于解聘某物业公司，采用书面征求意见的形式向全体业主征求意见，经符合法律规定条件的业主同意后，于 2020 年 11 月 10 日向某物业公司送达解除合同通知，故双方之间的《物业管理服务合同》依法自通知到达时解除。某物业公司虽抗辩部分业主的签字不具有真实性，但未能提交相关证据予以证明，对其抗辩意见依法不予支持。