开平某物业分公司诉陈某权、吴某桃物业服务合同纠纷案 —— 居民委员会依法代行职责签订的物业合同对业主具有约束力

案例信息

2023-16-2-121-008 / 民事 / 物业服务合同纠纷 / 广东省江门市中级人民法院 / 2022.12.26 /（2022）粤 07 民终 3418 号 / 二审

关键词

民事；物业服务合同；居民委员会；代行职责；业主

裁判要旨

因客观原因未能选举产生业主委员会的，新一届业主委员会产生之前，物业所在地的居民委员会可在政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责，签订的物业服务合同对小区全部业主均具有法律约束力。

案例详情

基本案情

原告开平某物业分公司诉称：受涉案小区全体业主委托（经过征询全体业主的意见，业主书面委托超过法定票数），由当地居民委员会代业主与开平某物业分公司于 2017 年 10 月 16 日签订《物业管理服务合同》，约定由开平某物业分公司为涉案小区提供物业管理服务，被告陈某权、吴某桃自 2017 年 11 月份拖欠物业管理服务费至今拒不缴交。故请求判令两被告向原告支付物业服务费及违约金。

被告陈某权辩称：吴某桃以及陈某权并非《物业管理服务合同》的当事人，开平某物业分公司无权依据该合同向陈某权收取物业管理费用，即便有权收取，也应当减少相应物业管理费。陈某权自 2019 年 9 月 1 日起使用涉案商铺，开平某物业分公司无权要求陈某权支付 2019 年 9 月 1 日以前的物业管理费，陈某权无需向开平某物业分公司支付违约金，即使需要支付，也应当予以调整。

被告吴某桃未作答辩。

法院经审理查明：2017 年 1 月，案涉小区的前期物业公司撤场且未成立业主委员会，陷入了无人管理的状态。当地街道办事处便委托所属的居民委员会代为管理案涉小区事项。当地居民委员会通过征询居民的意见，在超八成居民同意当地居民委员会代聘物业公司的前提下，2017 年 9 月通过向社会公开招投标的方式聘请开平某物业分公司管理案涉小区。2017 年 10 月，当地居民委员会与开平某物业分公司签订《物业管理服务合同》。合同约定：物业管理服务费每月交纳一次；对于逾期交费业主，开平某物业分公司有权按照每日千分之三加收违约金；业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送开平某物业分公司备案并负连带缴纳责任等。

吴某桃系案涉小区的业主，于 2019 年 8 月 30 日与陈某权签订《租赁合同》，约定将涉案商铺出租给陈某权，租赁期限自 2019 年 9 月 1 日至 2025 年 8 月 31 日，租赁期间的物业管理费等均由陈某权支付。

吴某桃接收使用涉案商铺后，自 2017 年 11 月起一直没有缴交涉案商铺的物业服务费，计至 2020 年 4 月止，吴某桃的涉案商铺结欠物业服务费共 14494.20 元（其中自 2017 年 11 月至 2019 年 8 月的物业服务费为 10629.08 元，自 2019 年 9 月至 2020 年 4 月的物业服务费为 3865.12 元）。

开平某物业分公司向吴某桃、陈某权催讨未果，遂成诉讼。

开平市人民法院于 2021 年 6 月 11 日作出（2020）粤 0783 民初 2824 号民事判决：一、被告吴某桃应自本判决生效之日起十日内支付物业服务费 10629.08 元、违约金 966.12 元及自 2020 年 6 月 11 日起至付清款日止以所欠物业服务费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮 30% 计算的违约金给原告开平某物业分公司；二、被告陈某权应自本判决生效之日起十日内支付物业服务费 3865.12 元、违约金 77.52 元及自 2020 年 6 月 11 日起至付清款日止以所欠物业服务费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮 30% 计算的违约金给原告开平某物业分公司；被告吴某桃对被告陈某权上述的债务及所负担的本案诉讼费承担连带清偿责任；三、驳回原告开平某物业分公司的其他诉讼请求。宣判后，陈某权不服，提起上诉。江门市中级人民法院于 2022 年 12 月 26 日作出（2022）粤 07 民终 3418 号民事判决：驳回上诉，维持原判。

裁判理由

法院生效裁判认为，本案争议焦点为：一、案涉《物业管理服务合同》是否有效；二、陈某权应否向开平某物业分公司支付物业服务费和违约金。

关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。” 住房和城乡建设部 2009 年 12 月 1 日印发的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。” 本案中，涉案小区并未成立业主委员会，且在前物业公司退出后，该小区出现无人管理状态，涉案小区所在居委会为保障小区居民正常生活，代行业主委员会职责，并经该小区绝大多数住户的同意为该小区选聘物业公司、代表小区与物业公司签订物业管理服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。此外，吴某桃也事实上接受了开平某物业分公司作为物业公司提供的服务，吴某桃与开平某物业分公司形成事实上的物业服务关系。故一审法院认定《物业管理服务合同》对包括吴某桃在内的小区业主均具有约束力。

关于争议焦点二。陈某权称开平某物业分公司提供物业管理期间存在管理服务不到位的问题，未履行涉案合同约定的义务，不应缴纳涉案物业服务费、违约金等。经审查，根据陈某权提交的证据不足以证明开平某物业分公司提供的物业服务存在严重瑕疵，并实际影响到业主和物业使用人的居住、经营条件，故陈某权以服务质量为由拒交物业服务费和违约金，理据不足，本院不予支持。至于其主张开平某物业分公司未履行公示账目、管理档案义务的问题，其可另行主张权利。