某元件公司诉某房开公司委托代建合同纠纷案 —— 双方纠纷虽与不动产登记有关，但实质是对不动产物权归属或原因行为发生争议的，系民事诉讼受理范围

案例信息

2023-16-2-119-005 / 民事 / 委托合同纠纷 / 最高人民法院 / 2021.11.30 /（2021）最高法民再 92 号 / 再审

关键词

民事；委托合同；代建；不动产登记；物权归属；原因行为；受理范围

裁判要旨

一、不动产登记的法律性质具有复合性，相关纠纷也呈现复合性样态。如果双方纠纷针对不动产物权的归属或原因行为发生争议系民事诉讼受理范围，针对的是不动产物权登记行为本身则属于行政诉讼受理范畴。

二、按份共有的形式系针对于不动产或者动产的所有权而言，而非针对债权。如果当事人之间的争议系针对各自在合同关系中所占的权利份额对应的民事权益，当事人只能请求人民法院对该民事权益的份额进行明确，而不能请求人民法院确认该民事权益为 “按份共有” 关系，由此形成的裁判也不是物权变动法律文书。文章源自法随行北京律师网_免费咨询_法随行-https://www.fasuixing.com/16751.html

案例详情

基本案情

某元件公司于 2018 年 9 月 29 日向四川省宜宾市中级人民法院起诉请求：1. 确认《委托定向开发补充协议》有效，及相应合同权利份额（四川省宜宾市叙州区天柏组团柏溪片区 16-3/01 地块未办证部分 100% 份额的登记申请权，面积约为 43 亩）由某元件公司享有；2. 某房开公司协助将案涉地块面积为 42461 平方米的土地使用权办理至某元件公司名下。

法院经审理查明，为了实施某元件公司江南分公司金山苑生活区整体搬迁和解决其金江苑生活区住房困难职工的居住问题，某元件公司（甲方）于 2014 年 11 月 10 日与某房开公司（乙方）签订了 “某元件公司棚户区改造安置住房及生活小区配套建设项目”《委托定向开发协议》。双方约定，甲方委托乙方对建设总用地 170 亩的 16-3/01 地块进行委托定向开发等。双方于 2014 年 12 月 24 日签订《联合竞买土地协议书》，联合竞买 16-3/01 地块。后双方竞拍成功案涉地块，并于 2015 年 1 月 4 日双方共同与国土部门签订《国有建设用地使用权出让合同》，宗地总面积 122461 平方米，其中出让宗地面积 108706 平方米。

2015 年 7 月 31 日某元件公司（甲方）和某房开公司（乙方）经协商一致签订《委托定向开发补充协议》，第 2.1 项约定 “甲方委托乙方定向开发建设改善性住房，总用地约 43 亩…… 另约 120 亩棚户区改造项目由甲方自行管理，甲方不再委托开发”。第 2.4 项约定 “甲乙双方联合竞买的土地，甲方占 96.17% 的权益（约 157 亩，其中 120 亩为棚户区改造规划用地），乙方占 3.83% 的权益（约 6 亩），甲方负责缴纳土地出让金”。第三条约定 “委托建设的项目采用委托定向开发方式，甲方作为委托主体，乙方作为开发主体…… 甲方按照本协议约定方式组织回购住宅、车库、商铺及物管用房”。第 9.2.8 项约定 “甲乙双方取得国有土地使用权证后，乙方应将该证设定抵押，签订土地使用权抵押合同，用于乙方为履行本合同、甲方在本合同项下的垫支而向甲方作出的担保”。第 12.1 项约定 “本补充协议签订后，乙方前期缴纳的购置土地保证金 500 万元转为履约保证金”。

双方针对《委托定向开发补充协议》约定的约 43 亩国有土地使用权归属发生争议，双方共同于 2015 年 12 月 31 日举行座谈会，会上讨论决定 163 亩土地中 120 亩国有建设用地使用权归某元件公司所有，《国有建设用地土地使用权证》办理在某元件公司名下；另外 43 亩由某元件公司和某房开公司共有，《国有建设用地土地使用权证》办理在双方名下。双方另约定，办证后，某房开公司对 120 亩土地不占有任何权益，对 43 亩土地以外部分不主张任何权利。

四川省宜宾市中级人民法院于 2019 年 3 月 12 日作出（2018）川民初 138 号民事判决：驳回某元件公司的全部诉讼请求。某元件公司不服，提起上诉。四川省高级人民法院于 2019 年 11 月 27 日作出（2019）川民终 1055 号民事裁定：撤销一审民事判决；驳回某元件公司的起诉。某元件公司不服二审判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于 2020 年 12 月 25 日作出（2020）最高法民申 5434 号民事裁定，提审本案。最高人民法院于 2021 年 11 月 30 日作出（2021）最高法民再 92 号民事判决：一、撤销一审民事判决、二审民事裁定；二、确认《委托定向开发补充协议》有效；三、某元件公司按约享有 16-3/01 地块未办证部分出让宗地（约 43 亩）的 24542.56 平方米（约 37 亩）民事权益；四、某房开公司按照第三项所确定的民事权益协助某元件公司办理国有土地使用权证。

裁判理由

最高人民法院再审认为，一、关于本案是否属于民事诉讼受理范围。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条：“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。” 据此，不动产登记的法律性质具有复合性，相关纠纷也呈现复合性样态。双方纠纷针对不动产物权的归属或原因行为发生争议系民事诉讼受理范围，针对的是不动产物权登记行为本身则属于行政诉讼受理范畴。本案中，某元件公司一审诉讼请求为确认《委托定向开发补充协议》有效，及《委托定向开发补充协议》的合同权利份额（天柏组团柏溪片区 16-3/01 地块未办证部分 100% 份额的登记申请权）（面积约为 43 亩）归某元件公司所有，某房开公司配合办理 16-3/01 地块面积为 42461 平方米国有土地使用权证。结合其事实和理由，其诉讼请求不是对土地使用权的登记行为或者登记结果提出异议，而是围绕《委托定向开发补充协议》中约定的 16-3/01 地块相关国有土地使用权归属，以及作为确权登记基础的《委托定向开发补充协议》效力问题，要求法院进行裁判，而非针对土地使用权的登记行为本身。概言之，双方当事人之间系针对不动产物权的归属或原因行为发生争议。因此，本案属于民事案件受理范围。二审法院以某元件公司诉讼请求针对的国有土地使用权登记申请权属问题系行政法律法规审查范畴并驳回其起诉，系适用法律错误。

二、关于某元件公司的再审诉讼请求是否超原审诉讼请求，应否予以支持。再审审理过程中，某元件公司在一审诉讼请求基础上，除继续要求确认《委托定向开发补充协议》有效之外，变更诉讼请求为按照《委托定向开发补充协议》约定，确认案涉地块为按份共有，某元件公司享有份额对应的国有土地使用权面积为 24542.56 平方米（约 37 亩），并要求判令某房开公司协助某元件公司办理上述份额的国有土地使用权登记手续。最高人民法院认为，《委托定向开发补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。按份共有系针对于不动产或者动产的物权而言，因本案双方争议标的所对应的案涉地块，并未完成不动产权的登记，且本案为民事案件，故不能对案涉地块的共有份额作出裁判。结合双方诉争事实和理由，双方争议标的实际是按照《委托定向开发补充协议》，各自享有对案涉地块的合同份额对应的民事权益。某元件公司对于其所主张民事权益对应的 24542.56 平方米（约 37 亩）的依据进行了说明，其按照《委托定向开发补充协议》2.4 项约定 “甲乙双方联合竞买的土地，甲方占 96.17% 的权益（约 147 亩，其中 120 亩为棚户区改造规划用地），乙方占 3.83% 的权益（约 6 亩）”，某元件公司占有 16-3/01 地块出让宗地面积（108706 平方米）的 96.17%，减去某元件公司已经办理的宜县国用（2015）第 07171 号国有土地使用权证书载明的 80000 平方米计算得出。此外，某元件公司一审诉讼请求为按照《委托定向开发补充协议》约定，确认 16-3/01 地块未办证出让宗地部分 100% 份额，所对应的争议国有土地使用权面积为 28706 平方米（约 43 亩）。某元件公司再审所变更的诉讼请求相对于其一审诉讼请求而言，减少了和其请求相关的国有土地使用权面积，属于对自身诉讼权利的处分，且并未超出一审诉讼请求，最高人民法院对该诉讼请求变更予以准许。再审审理过程中，某元件公司还认可，按照《委托定向开发补充协议》约定，某房开公司对于案涉地块享有相关权益，该权益对应的面积计算方式为，16-3/01 地块出让宗地面积的 3.83%（约 6 亩）。某房开公司曾在一审中对某元件公司主张案涉地块 100% 民事权益有异议，但对再审中变更后的诉讼请求予以认可，对某元件公司所主张的民事权益比例并无异议，亦同意按照上述比例协助某元件公司办理国有土地使用权登记手续。因此，对于双方在诉讼中达成的一致意见的意思表示，最高人民法院予以确认，对某元件公司上述诉讼请求予以支持。