莱州某港务公司诉莱州某管桩公司等租赁合同纠纷案

—— 合同约定的解除条件成就时，合同应否予以解除的认定问题

案例信息

2023-10-2-111-001 / 民事 / 租赁合同纠纷 / 山东省高级人民法院 / 2021.04.23 /（2021）鲁民终 477 号 / 二审

关键词

民事；租赁合同；一方违约；合同应否解除

裁判要旨

租赁合同关系中，出租人的主给付义务是交付约定的租赁物，承租人的主给付义务是按时支付租金。承租人无正当理由不支付或迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。合同约定的解除条件成就时，守约方请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，确定合同应否解除。

案例详情

一、基本案情

原告莱州某港务公司诉称：根据双方合同约定，承租人莱州某管桩公司逾期未支付租金。故请求判令：

解除租赁合同；
确认莱州某管桩公司与港海公司签订的租赁合同无效；
莱州某管桩公司立即腾迁租赁莱州某港务公司坐落于朱家村西海区的港口码头上货场；
莱州某管桩公司给付租金 1483835.61 元、港杂费 100000 元，合计 1583835.61 元；
莱州某管桩公司承担自 2018 年 11 月 1 日起的逾期付款利息损失；
莱州某管桩公司自 2020 年 9 月 8 日至合同解除之日止继续按照每年 80 万元的标准支付租金；
莱州某管桩公司按照每年 80 万元的标准向莱州某港务公司支付合同解除之日至实际腾迁之日止的占有使用费；
莱州某管桩公司承担本案一切诉讼费用。

莱州某管桩公司辩称：租赁合同为二十年长期合同，租赁期限刚满一半，莱州某管桩公司投入巨资建设，尚未收回成本，如提前解除合同，势必给莱州某管桩公司造成巨大经济损失。莱州某管桩公司需要继续使用港口生产运输，要求继续履行合同。在租赁合同履行过程中，莱州某管桩公司基本遵守合同约定，每年交纳租赁费。最近几年，由于外部原因及疫情，拖欠租金，情有可原，莱州某管桩公司有诚意和能力继续履行合同。

法院经审理查明：2011 年 11 月 1 日，莱州某港务公司（甲方）与莱州某管桩公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其拥有的港口码头上货场一宗，租赁给乙方使用；租期 20 年，自 2011 年 11 月 1 日至 2031 年 10 月 31 日止；租金每年 80 万元，每年的合同签订对应日前交付下年的租金，先交后用；非经甲方同意，且无正当理由不依约定交付租金时，甲方有权单方解除合同，并收回租赁物。

合同履行期间，莱州某管桩公司在承租的场地兴建了两层办公楼一幢、水泥仓三组、中型及小型门机共六座，并建成 U 型码头一个。2020 年 4 月 7 日，莱州某港务公司向莱州某管桩公司发出催款函，载明：根据《租赁合同》的约定，莱州某管桩公司应于 2019 年 11 月 1 日前付清 2018 年 10 月 31 日至 2020 年 11 月 1 日的租金 160 万元；截至本催款函出具之日，莱州某管桩公司欠付租金 160 万元、港杂费 89117.90 元，合计 1689117.90 元；自收到本函之日起 3 日内向莱州某港务公司一次性全额付清 1689117.9 元。

青岛海事法院于 2021 年 1 月 8 日作出（2020）鲁 72 民初 1967 号民事判决：

莱州某管桩公司于判决生效之日起十日内支付莱州某港务公司租赁费 1483835.61 元、港杂费 10000 元及利息；
驳回莱州某港务公司的其他诉讼请求。

宣判后，莱州某港务公司以租赁合同应予解除为由，提起上诉。山东省高级人民法院于 2021 年 4 月 23 日作出（2021）鲁民终 477 号民事判决：

维持一审判决第一项；
撤销一审判决第二项；
确认解除《租赁合同》；
莱州某管桩公司于判决生效之日起三个月内将港口码头上货场交付给莱州某港务公司；
驳回莱州某港务公司的其他诉讼请求。

二、裁判理由

法院生效裁判认为，本案的争议焦点有两个：一是应否解除租赁合同；二是莱州某管桩公司应否返还其租赁的港口码头货场。

（一）案涉租赁合同应否解除

案涉《租赁合同》约定了合同解除条件，即 “租金每年 80 万元，合同签订之日交付当年的租金，今后每年的合同签订对应日前交付下年的租金，先交后用。非经莱州某港务公司同意，且无正当理由不依约定交付租金时，莱州某港务公司有权单方解除合同，并收回租赁物”。

莱州某管桩公司已经三年未交租金，莱州某港务公司已经书面通知过莱州某管桩公司交付租金，在莱州某管桩公司仍不交付租金的情况下，莱州某港务公司有权解除合同。莱州某管桩公司欠付三年租金，且该公司存在多项执行裁定等待支付的其他债务，人民法院已通过执行裁定认定莱州某管桩公司已无财产可供执行的事实，莱州某管桩公司已丧失继续履约的能力。二审法院在审理中曾提出可缓期交付租金的方案，莱州某管桩公司不能给出明确的履行期限也不能提供有效的担保，继续履行合同已无可能。

上述事实表明莱州某管桩公司的违约行为不属于显著轻微，作为租赁合同的出租方，莱州某港务公司通过出租租赁物收取租金的合同目的已经无法实现。经查，本案中，莱州某管桩公司欠付的租金既包括疫情期间的租金也包括疫情发生前的租金，且主要是疫情发生前的租金，即便疫情期间不能交付的租金，莱州某管桩公司也未能证明不能交付租金是因疫情或者疫情防控措施导致其资金周转困难或者营业收入明显减少所致。

综上，莱州某港务公司以诉讼方式请求解除合同的理由成立，《租赁合同》应当解除。